東京都港区に住むＡさんは三人兄弟の長男で、今年で６６歳になりました。Ａさんが住んでいる土地と建物は実家であり、３年前に亡くなったお父様から受け継いだものですが、相続時は特に遺産分割を行わなかったので、お父様名義の登記がされていました。Ａさん夫婦と、もうすぐ還暦を迎える次男の3人で実家に住んでいますが、環境を変えるため実家の売却を決意しました。なお、三男は成人した頃から家を出て、今は八王子市のマンションで家族と暮らしています。
しばらく前に定年を迎えたＡさん夫妻は、もう子供も独立しているし、収入もないので質素に年金暮らしをしたいと思うようになりました。今住んでいる実家も築５０年を超え、自分たちにはやや広すぎるので手入れもできていない。そこで、いっそのこと、実家を売ったお金を兄弟で分けて老後の蓄えにし、小さなマンションでこぢんまりと暮らす生活をしたいと思うようになりました。
そこでＡさんは、近所の不動産屋に土地売却の相談をもちかけてみました。しかし不動産屋からは、「土地と建物の登記名義人はお父様であるから、まず名義の変更を司法書士に頼んで下さい」と言われました。早速、Ａさんは司法書士に遺産分割協議書の作成及び相続登記を依頼しました。登記手続き中でしたが、再度不動産屋を訪問し提示されたシミュレーションは、土地建物の売却額約８，０００万円に対し、譲渡所得税という税金が約９００万円もかかってしまうというものでした。一千万円近くもの税金を払わなくてはいけないことを全く想定していなかったＡさんはびっくり仰天し、頭を抱えながら不動産屋を後にしました。
なにか節税をする方法はないか、妻と相談した結果、やはり税金の専門家であれば税理士か、あるいは弁護士に相談したほうが良いかもしれない、と議論しましたが、Ａさんも奥さんもこれまで税理士に仕事を依頼した経験がないため、どれくらい相談料がかかるのか、高額な手数料を払わなくてはいけないのではないかといった不安が先立ってしまい、ただただ「どうしようかねぇ」とため息をつく日々を送っていました。
そんなある日、同居している次男が、Ａさんにこんなことをアドバイスしました。「いま売ろうとしている実家は、もともと親父から相続したものだから、相続の専門家っていうか土地相続の専門家みたいな人に話を聞いてみるのはどうだろう」…なるほど！と思ったＡさんは、弟と手分けして、それぞれの知り合いに声をかけたところ、不動産相続の専門家がいることを知り、鈴木さんに話を聞いてみることにしたのでした。
無料コンサルティングでＡさんの相談内容をヒヤリングした鈴木さんは、さっそく不動産相続解決センターのコンサルタント・税理士・弁護士・司法書士等による解決チーム内でディスカッションし、Ａさんへのアドバイスプランをまとめました。
まずＡさんは、鈴木さんから無料コンサルティングを受けたときの印象から語り始めました。
「あの、鈴木先生と話してて思ったのは、この人ほんとにいろんなことを聞いてくるなと。いやあの、ぜんぜん、聞かれたくないことを根掘り葉掘り聞いてくる、っていう意味じゃないんですよ。なんか…兄弟の仲はどうなんですか、兄弟皆さんどこに住んでるんですか、お父様が購入された当時の契約書は有りますかとか、土地の状況、建物の現在の使用方法などでした。...っていうのも、以前相談した不動産屋なんて、登記簿をぺらぺらっと見ただけで、そのあと３０分もしないうちに、『税金が９００万円かかります』終わり、って感じでしたから...。それと全然違うな、しっかり話聞いてくれて、親身になってくれてるんだなって思えて。心強かったっていう印象がね、すごくあったんですよ」
「それで、鈴木先生から、アドバイスプランがまとまったっていう連絡を頂きまして、飛んで行きました」
まず鈴木さんが節税の切り口として目をつけたのは、三人兄弟のうち末っ子の三男が現在実家に住んでいないという点でした。名義人が居住していない土地は「居住用財産を譲渡した場合の特別控除」いわゆるマイホーム特例が適用されず、税金が高額になってしまうためです。
「マイホーム特例なんていう制度があるってことも、はい、全く知りませんでした。でも、だからといって、下の弟を、それだけのために今の家から引っ越して来いって言うのはさすがに無理でしょう…それで鈴木先生が、遺産分割協議を「換価分割方式」にやり直し、登記名義人を私と上の弟の２人に変更してから土地建物を売りましょう、その後売却したお金を３等分しましょう、ってアドバイスしてくれたんです」
「最初はなんか税金逃れのために悪いことをしているんじゃないかって…不安だったんですが、鈴木さんがちゃんと筋道立てて説明してくださったんですね。そもそも、相続をするにあたって、受け取る側は不動産がほしい場合もあるし、現金がほしい場合もある。そういうふうに受け取る側の考えが違う場合のためにちゃんと制度が用意されているんだ、っていう話でした。たしかに私は親父が亡くなった当時、実家を受け継ぎたかったし、弟たちはそうじゃなかった。だから、もしかしたら本来は相続するときに、そういう、換価分割や代償分割ていう方法をやっておいても良かったんですよ。だからこれはちゃんとした正しい方法だって分かりました」
実家に住んでいない三男を名義人から外し、遺産分割方法を換価分割に変更することに決めたＡさん。これだけでも約３００万円の節税につながることが分かりましたが、しかし鈴木さんはまだまだ改善の余地があると踏んで、ある提案をしました。それは…
「鈴木先生が、ここからが本番です、っていうんですよ。まだあるのか、すごいなと思いまして。なんだろうなと思ったら、『確認したいことがあるから、これから現地に行きましょう』、と。そんなことまでしてくれるのかと驚きましたし申し訳ない気持ちになったんですけど…そのまますぐ、実家を見に来てもらいました」
現地調査で鈴木さんが確認したかったのは、自宅の一部を改装してＡさんの父親がかつて営んでいた金物屋が現状どうなっているか、という点でした。自宅の一部が店舗スペースであったため、建物の登記は「店舗、居宅」として登記されていたからなのです。Ａさんと鈴木さんが現地に赴いたところ、店舗のスペースは今はまったく使われていず、園芸用具や自転車などをしまっておく物置になっていたことがわかりました。
「鈴木先生が、『よし、これなら税務署に相談できる』って言うもんですから、えっと…なにを相談するのか、ちょっとわからないんですけど、と言ったら、鈴木先生が詳しく説明してくださって。店舗用途の土地は、住居用途の土地に比べて、税金が割高になることとか。その、用途というのは、登記した内容に基づいてではなくて、実際の使用状況に基づき計算されることとか。そして、実際の使用状況を正しく伝えれば、全体を居宅として認めてもらうことができることとか。...それで、鈴木先生は、もう使わなくなっていたお店の写真を撮って、「これを税務署に持っていって相談しよう」とおっしゃるんですよ。そこまでしてくれるのかっていう、行動力というか、コンサルタントって言って終わりなのかなって思ってたんですけど、そうじゃない対応が本当に頼もしかったんですよね」
換価分割によるマイホーム特例の適用と、店舗用登記を居住用登記への変更。この2つの解決策により、最終的にＡさんはトータルで７００万円近くを節税できることになりました。この解決策に満足したＡさんは鈴木さんに土地の売却を依頼することを決意。三兄弟での家族会議の後、無事に土地を売却しシミュレーション通りの現金収入を手に入れることができました。今では東急大井町線沿線にある2DKの賃貸マンションに夫婦2人で住んでいます。
「今回、鈴木先生に出会うことができて、本当に運が良かったです。だってこんなに不動産と税金のことに詳しい人なんて、なかなかいないでしょう。不動産屋は土地の専門家かもしれないけど、税金のことは詳しくない。税理士は、税金のことは詳しいけど不動産の専門家ではない。だから本当に運が良かったです、運が良いといったら失礼ですね…運ではなくて、先生に感謝です」
「今はのんびりです、自分に合った暮らしというか…身軽になりました。近所の商店街でお惣菜を買って妻と2人でテレビを見ながら食べる...そんな暮らしなんですけどね。もともと節約志向な性格なので、お金使わないんですよ。あ、今回の節税が嬉しかったのも、そういうところですかね」
インタビューの最中、ほとんど笑わなかったＡさんでしたが、最後には、とてもおだやかな笑顔を見せてくれました。
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